Umowa najmu okazjonalnego – czym jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego – czym jest najem okazjonalny?

Własne „M” to marzenie wielu Polaków, jednak w obliczu rosnących cen sporo osób stawia na wynajem. W ostatnich latach zainteresowaniem cieszy się najem okazjonalny, który w polskim prawie nieruchomości jest instytucją stosunkowo nową. Dowiedz się, co to za rodzaj umowy, sprawdź, jakie skutki dla najemcy powoduje jej wypowiedzenie, i zobacz, jak poprawnie dokonać jej zgłoszenia do US.

Czym jest najem okazjonalny mieszkania?

Osoby udostępniające swoje nieruchomości najemcom coraz częściej decydują się w odpowiedni sposób zabezpieczać swoje interesy. Co to jest najem okazjonalny? Ten szczególny rodzaj wynajmu reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Może zostać zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Warto zaznaczyć, że taki dokument może zostać spisany między właścicielem a lokatorem jedynie wówczas, gdy żadna ze stron nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Integralnym elementem, który musi zawierać każda umowa najmu okazjonalnego, jest też zgłoszenie przez najemcę deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Co to oznacza w praktyce? Lokator składa w formie aktu notarialnego oświadczenie woli, w którym zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym, po wypowiedzeniu przez wynajmującego.

Umowa okazjonalna a „zwykły” najem mieszkania

Przepisy ustawy o ochronie lokatorów w przypadku zwykłego wynajmu zapewniają szeroki zakres ochrony najemcom, nawet jeśli nie wywiązują się oni z obowiązków umownych. W tym kontekście umowa najmu okazjonalnego, której wypowiedzenie powoduje określone skutki prawne, jest znacznie korzystniejsza dla wynajmującego z uwagi na takie czynniki, jak:

  • łatwiejsza droga do zgłoszenia eksmisji,
  • zabezpieczenie w postaci oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,
  • większa szansa na uzyskanie kredytu hipotecznego.

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Dokument należy zawrzeć na piśmie. Oprócz standardowych elementów umowa okazjonalna musi zawierać wspomniane już oświadczenie użytkownika nieruchomości o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Jego zgłoszenie powinno mieć formę aktu notarialnego. Przepisy nie regulują, która ze stron ponosi koszty wizyty u notariusza – w praktyce często wydatek ten bierze na siebie właściciel mieszkania. Jednocześnie, lokator musi wskazać nieruchomość, do której będzie mógł przeprowadzić się na skutek wypowiedzenia najmu okazjonalnego, jak również przedstawić oświadczenie właściciela zgadzającego się, by w takiej sytuacji najemca zamieszkał w jego lokalu.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego przez wynajmującego

Wynajmujący może zdecydować się na zgłoszenie najemcy zakończenia wynajmu w określonych prawem przypadkach.

  1. Z zachowaniem okresu wypowiedzenia, który wynosi 3 miesiące.
  2. Bez zachowania tego okresu, w przypadku gdy najemca:
  • nie płaci czynszu lub opłat za media przez okres dłuższy niż 3 miesiące,
  • powoduje szkody w lokalu lub jego otoczeniu,
  • wykorzystuje mieszkanie niezgodnie z umową najmu,
  • zmienia jego przeznaczenie,
  • używa lokum w celach, które są sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami,
  • narusza umowne warunki korzystania z nieruchomości.

Również wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego powinno być dokonane na piśmie. W dokumencie wynajmujący musi wskazać przyczynę zakończenia wynajmu oraz termin, w którym druga strona powinna opróżnić lokal. W przypadku braku reakcji  wynajmujący ma prawo zgłoszenia do sądu wniosku o eksmisję. W takim wypadku sąd może orzec ją bez zgody najemcy.

A oto przykład: Wynajmujący wypowiedział najem okazjonalny z zachowaniem trzymiesięcznego okresu, ponieważ użytkownik nie płaci czynszu przez okres dłuższy niż 3 miesiące. Właściciel wysłał informację o zakończeniu umowy na piśmie, wskazując przyczynę oraz termin, w którym lokal powinien zostać opróżniony. Niezastosowanie się do warunków wypowiedzenia daje właścicielowi prawo wystąpienia do sądu z wnioskiem o eksmisję.

Pamiętaj o zgłoszeniu umowy najmu okazjonalnego do US!

Na właścicielu ciąży również obowiązek poinformowania fiskusa o wynajęciu w takiej formie swojej nieruchomości w celu zapłaty podatku dochodowego. Jeśli chodzi o najem okazjonalny, zgłoszenie do US musi nastąpić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Co ważne – nie potrzeba do tego żadnego specjalnego druku – wystarczy spisać własnoręcznie najważniejsze dane z umowy i przekazać je do właściwego urzędu skarbowego. Stawka podatku zależy od formy opodatkowania właściciela, który przy prywatnym wynajmie lokali może skorzystać zarówno z zasad ogólnych (skali podatkowej), jak i z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.