Co to jest zasiedzenie ?
Zasiedzenie jest zagadnieniem, które co jakiś czas pojawia się w różnego rodzaju dyskusjach, jednakże jej uczestnicy nie zawsze mają pełną świadomość z czym owo zasiedzenie się wiąże oraz jaka jest jego istota. Zgodnie z definicją PWN, zasiedzenie stanowi “nabycie w wyniku upływu czasu prawa własności do rzeczy przez osobę użytkującą daną rzecz, a nie będącą jej właścicielem”. Instytucję zasiedzenia polski ustawodawca reguluje w art. 172 i n. Kodeksu Cywilnego:
art. 172 § 1 k.c.
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
art. 172 § 2 k.c.
Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
art. 172 § 3 k.c.
Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Niekiedy spory o zasiedzenie przyjmują formę wyjątkowo burzliwą, jednakże wiąże się to zazwyczaj z faktem, iż właściciel nieruchomości nie godzi się z sytuacją, w której to odebrane zostaje mu prawo własności tej nieruchomości. Nie zawsze jednak jest to wynik zaniedbania i lekceważenia właściciela – zdarza się, że faktyczny właściciel nie ma nawet świadomości, że prawo własności do danej nieruchomości mu przysługuje.
Co więcej, nie tylko nieruchomości można zasiedzieć – zasiedzenie dotyczy także ruchomości, o których ustawodawca mówi m.in. w art. 174 § 1: posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.
PRZESŁANKI ZASIEDZENIA NIERUCHOMOŚCI
Aby można było mówić o zasiedzeniu nieruchomości muszą być spełnione następujące przesłanki:
-
posiadanie samoistne
-
ciągłość posiadania
-
upływ czasu
POSIADANIE SAMOISTNE:
Posiadanie samoistne stanowi jeden z warunków jakie należy spełnić aby mówić o zasiedzeniu. Co to znaczy? Posiadacz, który nie jest właścicielem rzeczy, zgodnie z art. 336 k.c. musi nią faktycznie władać jak właściciel, co tym samym czyni z niego posiadacza samoistnego.
Art. 336. Kodeksu cywilnego
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Oznacza to więc, że traktujemy siebie jak właściciela oraz przejawiamy wolę posiadania rzeczy jak właściciel. Zgodnie więc z art. 339 k.c. domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Zgodnie z powyższym musimy mieć możliwość realnego wykonywania konkretnych czynności względem rzeczy, pobieramy z niej różnego rodzaju dochody i pożytki. Stwarza to możliwość zewnętrznej manifestacji władania nad rzeczą, ponieważ dbamy o nią i nią rozporządzamy (postanowienie SN z 8 października 2008 r., V CSK 146/08). Zachowywanie się jak właściciel przejawia się w różny sposób, w zależności od rodzaju nieruchomości, która będzie podlegała zasiedzeniu. W przypadku nieruchomości gruntowej może być to między innymi koszenie pola, obsiewanie, postawienie ogrodzenia, nie zapominając o płaceniu podatków od nieruchomości. W przypadku nieruchomości lokalowej jest to przede wszystkim zamieszkiwanie lub zezwalanie innym osobom na zamieszkiwanie w danym lokalu (wynajmowanie lokalu). Musimy jednak pamiętać, że wszelkie decyzje podejmowane w związku z przedmiotową nieruchomością nie mogą być konsultowane z faktycznym jej właścicielem, ponieważ sytuacja ta przekreśli możliwość stwierdzenia, iż było to posiadanie samoistne.
CIĄGŁOŚĆ POSIADANIA ORAZ UPŁYW CZASU
Poruszając kwestię zasiedzenia musimy wziąć pod uwagę także kwestię ciągłego posiadania. Mając na uwadze art. 340 k.c. ustawodawca przewiduje możliwość jej domniemania, jednocześnie wskazując, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Wskazać należy, że nieruchomość można zasiedzieć w dobrej lub z złej wierze. Jeżeli mówimy o dobrej woli posiadacza – okres ten wynosi 20 lat. W przypadku złej wiary – okres ten wydłużony został do lat 30. Stwierdzenie czy mamy do czynienia ze złą lub dobrą wiarą nie jest takie proste i oczywiste. W tej kwestii często niezbędna jest pomoc radcy prawnego, który bazując na własnym doświadczeniu oraz orzecznictwie, jest w stanie stwierdzić czy w danej sprawie mamy do czynienia z posiadaczem samoistnym działającym w złej czy w dobrej wierze.
JAK WYGLĄDA PROCEDURA?
Stwierdzenie zasiedzenia możliwe jest tylko i wyłącznie wskutek przeprowadzenia postępowania przed Sądem. Konieczne jest więc wniesienie stosownego wniosku, który będzie poparty mocnymi dowodami. W związku z brakiem definicji dobrej i złej wiary posiadacza samoistnego, warto więc skonsultować się z radcą prawnym, który pomoże skonstruować poprawny wniosek, doradzi oraz wesprze w trakcie postępowania sądowego. Działanie na własną rękę w tej materii często wiąże się z niepoprawną konstrukcją pisma oraz błędnie sformułowanymi tezami, a to z kolei skutkuje oddaleniem wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.
